Важная информация для покупателей

Важная информация для покупателей

Специалисты по зарубежной недвижимости Группы Компаний «Правовая защита» надеются, что профессиональные советы помогут Вам в выборе недвижимости в Хорватии:

1. Выбор региона Хорватии

Не следует выбирать какой-то определенный район Хорватии или конкретный населенный пункт для поиска недвижимости по общему описанию, сухим цифрам, рассказам турагентства и двум-трем фотографиям. Каждый городок имеет свое очарование, историю и атмосферу. Наши консультанты постараются максимально глубоко проанализировать Ваши пожелания, чтобы выбор региона был правильным. Однако только приехав в Хорватию, Вы сможете почувствовать и понять, создано ли это конкретное место именно для Вас.

2. Выбор объекта

Не следует выбирать какой-то конкретный объект исключительно по картинке, плану или цене. Нужно посетить Хорватию и ознакомиться с предложениями на месте.

3. Профессиональная поддержка.

Если Вы думаете, что можете приобрести любой объект, не прибегая к помощи профессионалов, Вы заблуждаетесь. Даже совершенное владение хорватским языком не поможет Вам удостовериться в юридической чистоте и правомерности постройки того или объекта. Отсутствие подписи, одной или нескольких печатей на том или ином документе может уже лишать его юридической силы. Если речь идет о земельном участке, то велика вероятность того, что на приобретенном самостоятельно земельном участке никогда ничего нельзя будет законно построить или сооруженный объект будет подлежать сносу.

4. Юридическая чистота объектов

До 80% объектов недвижимости в Хорватии имеют неоднозначную документацию. Это означает, что имеется несколько (до 20) собственников на объект недвижимости, что права собственности на объект не совсем ясны, что есть какие-то обременения, права третьих лиц, судебные споры, а также что объект построен без разрешения на строительство или с отклонениями от него.

Чаще всего приходится сталкиваться со следующими проблемами:

  • здание построено на земле, не подлежащей застройке вообще (к примеру, на землях сельскохозяйственного назначения можно построить объект типа так называемой СТАНЦИИ не более определенного метража)
  • здание построено на земле, подлежащей застройке, однако не соблюдено назначение застройки (предусматривалось сооружение отеля или иного туристического объекта, а построен частный дом)
  • отсутствует разрешение на строительство как таковое, то есть здание представляет собой самовольную постройку, а значит нигде официально не зарегистрировано
  • имелось разрешение на строительство, однако к моменту начала сооружения здания истек срок его действия
  • имелось старое разрешение на строительство, однако оно не было вторично подтверждено после вступления в силу нового закона 2004 года и таким образом потеряло силу
  • новое разрешение на строительство выдано не уполномоченным лицом
  • новое разрешение на строительство выдано без соблюдения требуемой формы
  • новое разрешение на строительство выдано с нарушением закона 2004 года (к сожалению, такая оплошность может быть допущена местными органами власти)
  • здание возведено с непоправимыми отклонениями от параметров разрешения на строительство
  • здание (относится в блокам апартаментов) не разбито на отдельные апартаменты и предлагается на условиях совместной собственности с инвестором

Все упомянутые выше проблемы могут привести к тому, что купленный объект никогда нельзя будет официально зарегистрировать на нового собственника в государственных органах. Построенный с нарушениями объект также может быть снесен.

До февраля 1968 года разрешений на возведение объектов не требовалось. Однако многие дома были возведены после 1968 года без получения каких бы то ни было разрешений. В 2004 году в силу вступил новый закон, согласно которому ограничивалась застройка ближе 70 метров от береговой линии. Иногда ситуацию с отсутствием разрешений можно исправить, обратившись за разрешением в соответствующие органы (если объект построен на земельном участке достаточной площади – не менее 400м2, в зоны урбанистической застройки и пр.). Ситуацию с отклонениями от проекта чаще всего также можно исправить, если отклонения (чаще всего увеличение площади объекта) составляют не более 25%. Однако во многих случаях скорректировать ситуацию невозможно. Это значит, что объект потенциально может быть снесен по решению властей.

По хорватскому телевидению неоднократно демонстрировались кадры сноса блоков апартаментов на острове Вир, которые были построены в 10 метрах от моря, несмотря на предписание закона строить не ближе 70 метров от береговое линии. В районе г.Пула одним итальянским инвестором был возведен огромный отель, который на 60% выходит за пределы проекта, и в силу этого подлежит сносу. Если для самих хорватов, боснийцев, словенцев этот аспект иногда не имеет значения, они готовы рисковать, то для россиян это действительно важно.

Зачастую покупка дома в Хорватии для граждан РФ – это результат длительного периода накопления средств всей семьи и риск в данной ситуации совершенно необоснован. Поэтому мы не предлагаем клиентам объекты с документацией, которая не соответствует требованиям закона или не может быть исправлена. Мы всегда предупреждаем клиента о тех или иных проблемах с документами. Возможно, это сокращает предложение объектов, однако это гарантирует нашу высокую репутацию.

5. Оценка стоимости объектов

Универсальных критериев оценки объектов в Хорватии нет. Два совершенно идентичных дома в одном и том же населенном пункте, одинаковой площади 200 м2 с равным по размеру земельным участком 600 м2, в 200 метрах от берега с видом на море, 1980 года постройки, могут стоить 250 000 ЕВРО и 500 000 ЕВРО в зависимости от финансовой ситуации Продавца и его семьи, его личных представлений о ценности объекта. Очень часто Продавца невозможно уговорить опустить цену, потому что он не торопится с продажей. Он знает, что его дом будет реализован в течение 2-5 лет и за это время покупатель найдется. Если речь идет о земельных участках, то цена может казаться астрономической, но Продавец будет спокойно ждать, когда она станет реалистичной для потенциальных покупателей. На цену объекта могут влиять такие факторы, как потенциальное вступление Хорватии в ЕС, запланированное строительства скоростной автострады в 3 км от объекта, планы по строительства отеля 5 звезд на расстоянии 5 км, рассказы о продаже дома соседом за сумасшедшую сумму (что всегда неправда), а также сказки о баснословном богатстве российских нефтяных магнатов, которые видятся Продавцам в каждом российском Покупателе.

Хорватия – далеко не бедная страна. Среднестатистический житель Хорватии является собственником нескольких домов, один или два из которых сдаются внаем, нескольких земельных участков и квартир общей рыночной стоимостью ок. 1 млн. ЕВРО. Поэтому только крайне тяжелое финансовое положение может заставить Продавца пойти на уступки в вопросе цены.

В целом можно сказать, что стоимость объектов недвижимости в Хорватии несколько высоковата для общего уровня страны, но падать цены в ближайшее время не будут, напротив ожидается их планомерный рост.

6. Специфика работы с российскими покупателями

Российские покупатели имеют репутацию самых недоверчивых, взыскательных и требовательных к документации объектов. Поэтому при известии, что Покупателем будет россиянин многие Продавцы добавляют 5-10% к цене объекта в качестве компенсации за предстоящую длительную процедуру согласований и выяснения огромного количества вопросов. Только у россиян возникают проблемы с отсутствием кредитной карточки или сложностями в переводе средств из РФ по причине их нелегализованности. Если англичане, датчане, шведы задают лишь два-три вопроса (какова цена, когда можно будет реально получить ключи и въехать), то россияне также выясняют все о проекте, материалах, использованных при постройке, удачности местоположения объекта с самых разных точек зрения, соседстве, причинах продажи, возможности покупки в рассрочку, минимизации налогов, плюсах и минусах покупки на физическое лицо и на хорватскую компанию, вариантах получения ВНЖ и гражданства, ввозе автотранспорта и пр., и пр. Как правило, большинство агентств ограничиваются подбором объекта и заключением договора купли-продажи и далеко не каждое способно ответить что-либо соответствующее действительности на все поставленные россиянами вопросы, а также реально оказать необходимый комплекс услуг.

7. Оказание услуг в Хорватии

Хорваты уважают свое и чужое время, они работают как правило с 8-8.30 до 16-16.30, а время после работы проводят в кругу семьи или на пляже с детьми. Даже внушительный размер потенциальной комиссии не всегда заставит их отступить от привычного графика. Поэтому если день осмотра завершился в 18.00, а затем Вас пригласили на обед – это знак большого расположения лично к Вам.

Хорватская сиеста оказывает намного меньшее воздействие на деловую жизнь, чем сиеста в Италии или Испании, однако хорваты умеют разделить время работы и время отдыха и прекрасно понимают, что жизнь складывается из большего числа составляющих, чем просто зарабатывание денег. Поэтому они чаще улыбаются, а также в целом умеют радоваться жизни и возможности быть рядом с морем и солнцем.

8. Важно также…

Россияне часто думают, что за деньги можно купить все или почти все. Но хорватам присуще чувство собственного достоинства и национальной гордости, которые бывают сильнее соображений меркантильности. Даже за необыкновенно высокую цену истинный хорват может отказаться продать дом, который принадлежал его отцу, деду и прадеду.

Хорваты не гонятся за сверхприбылью и никогда не будут встречать богатых иностранцев с распростертыми объятьями, как турки или киприоты. Клиент, прилетевший на личном самолете, не будет освобожден от формальностей иммиграционного плана и не будет пользоваться никакими привилегиями где бы то ни было.

Хорваты не стремятся сплошь застроить береговую линию современными отелями, они не приветствуют застройку очаровательных маленьких островов частными виллами, они не создают точечные элитарные курорты класса ЛЮКС и ни в коем случае не нарушают старинную архитектуру небольших приморских городков в целях улучшения качества строительства – 400-500-летний дом может быть полностью отреставрирован, оснащен современной техникой и коммуникациями, но он не будет снесен.

Здесь никогда не будет Лидо ди Езоло с отелями, выстроенными в ряд на первой, второй, третьей и прочих линиях. Здесь никогда не будет полумертвых современных городов туристического назначения, как на побережье Испании.

Главный приоритет – это не экономическое развитие и приумножение ВВП, а сохранение прекрасной природы этой страны в первозданном виде.

Хорваты прилагают максимум усилий для того, чтобы оградить свою землю от варварского вмешательства иностранного капитала, говорящего только на языке цифр, а также от потоков иностранной иммиграции. Они ничего не запрещают, но чрезмерно усложняют каждую процедуру. Это делается для того, чтобы произвести естественный отбор – ведь того, кто действительно любит Хорватию, никакие сложности остановить не могут.

г.Москва
Здравствуйте!
Являюсь собственником в равных долях с родным сыном квартиры жилой площадью 44 кв.м, в которой прописаны я с сыном, мать и отец. Отец - инвалид войны, мать - труженник тыла. Имеет ли право мой отец претендовать на получение отдельной квартиры.
Москва
Помогите пожалуста.
В 2004 г. ввязался в долевое строительство. До настоящего времени дом не построен. Перспективы завершения неясные. Застройщик крупная компания предлагает другую квартиру в другом доме уже прошедшем ГК, но с неоформленным правом собственности.
Вопрос: можно ли оформить с застройщиком изменения к договору соинвестирования с заменой реквизитов одной квартиры на дугую. Будет ли эта сделка действительна. Правоустанавливающий пакет документов на строительство и продажу квартир в обоих случаях одинаков.
Большое спасибо.

Партнеры


На правах рекламы