Детали продажи недвижимости в Хорватии

Детали продажи недвижимости в Хорватии

Продажа недвижимости в Хорватии иностранным физическим лицам допускается, но из-за административных барьеров процедура оформления тянется до двух лет. Чтобы избежать сложностей в оформлении, недвижимость в Хорватии оформляется на юридическое лицо, учрежденное в Хорватии, учредителями которого могут являться и граждане России. В настоящее время процедура регистрации юридического лица упрощена и длится около одного месяца. Довольно распространена в Хорватии практика продажи недвижимости через продажу фирмы Хорватии, на балансе которой находится объект недвижимости Хорватии. При этой процедуре не платится налог на переход права собственности на недвижимость Хорватии (пять процентов от стоимости объекта недвижимости в Хорватии). Приобрести объект недвижимости для граждан РФ позволяет покупка недвижимого имущества сразу на юридическое лицо, учредителями которого непосредственно могут являться иностранные юридические и физические лица, то есть граждане РФ. Они же становятся Директорами своих хорватских компаний. Как правило, юридическое лицо регистрируется в форме хорватского аналога ООО (Общества с ограниченной ответственностью). Регистрация компаний в Хорватии входит в перечень предлагаемых нами услуг.

Для регистрации юридического лица от российского гражданина как учредителя или директора требуется только загранпаспорт.

От иностранного учредителя - юридического лица потребуются следующие апостилированные или надлежащим образом легализованные документы:

  • Свидетельство о регистрации или выписка из реестра юридических лиц (не старше 1 месяца)
  • Устав
  • Учредительный договор (при наличии)
  • Протоколы компании, последовательно отражающие назначение Директоров компании
  • Доверенность на подписание необходимых документов, если комплект учредительных документов подписывается не Директором или Директорами компании.

Если учредителем является оффшорная компания, то также потребуются:

  • Certificate of Good Standing с апостилем (не старше 1 месяца)
  • Certificate of Incumbency с апостилем (не старше 1 месяца)

Такой же комплект документов необходим и при покупке долей уже существующей хорватской компании. Перевод вышеуказанных документов осуществляется сертифицированными переводчиками в Хорватии.

* Обращаем Ваше внимание на то, что в связи с наличием между Хорватией и РФ соответствующего договора, российские документы принимаются в Хорватии без апостиля, а копии - при условии надлежащего заверения российским нотариусом.

К сожалению, хорватские консульства отказывают в возможности заверения подписей учредителей и директоров будущих хорвастких компаний в РФ, поэтому необходим выезд данных лиц в Хорватию хотя бы на один полный рабочий день, в течение которого осуществляются следующие действия:

  • подписание документов в присутствии нотариуса
  • оформление необходимых нотариальных доверенностей
  • открытие банковских счетов для учредителей
  • открытие предварительного (накопительного) счета компании, куда учредителями переводится сумма уставного капитала
  • встреча с будущим бухгалтером

Как правило, регистрация юридического лица занимает в зависимости от региона от 1 до 4 недель с момента подачи документов на регистрацию в Коммерческий Суд (после подписания комплекта учредительных документов у нотариуса).

Предварительный договор (Преддоговор)

Чтобы зафиксировать объект за собой до регистрации своей компании, клиент заключает с Продавцом Предварительный договор (или Договор о задатке) и тут же вносит предоплату (задаток), который по общепринятой практике равняется 10-15% от стоимости объекта недвижимости.

Предпочтительной форма внесения задатка являются наличные. При отсутствии у клиента достаточных наличных средств, что может быть обусловлено особенностями национального российского законодательства о валютном регулировании и валютном контроле, клиенту может быть предоставлено 3-5 дней для перевода средств предоплаты (задатка) из-за пределов Хорватии по безналичному расчету.

После внесения задатка объект фиксируется за Покупателем. При его отказе от заключения Основного договора купли-продажи в дальнейшем он теряет сумму задатка. При отказе Продавца сумма задатка подлежит возврату Покупателю в двойном размере.

Преддоговор, как правило, содержит все основные условия основного договора купли-продажи, включая валюту платежа и даже банковский курс, которым следует руководствоваться при осуществлении перевода по безналичному расчету.

Основной договор купли-продажи объекта недвижимости

После регистрации компании можно подписывать договор купли-продажи и осуществлять оплату основной суммы по договору купли-продажи объекта недвижимости со счета компании (компании предварительно получает кредит от учредителя-нерезидента, который оформляется по факту уведомления Национального банка Хорватии). В данном случае объект ставится на баланс юридического лица.

Нередко встает вопрос о стоимости, по которой объект ставится на баланс компании. Существуют два варианта: постановка на баланс по полной стоимости (в этом случае задаток возвращается физическому лицу Продавцом и со счета компании проплачивается полная сумма) и по стоимости за вычетом задатка (то есть в соответствии с суммой, перечисленной Продавцу со счета компании).

После оплаты объекта и получения расписки в получении средств от Продавца Основной договор купли-продажи заверяется в присутствии нотариуса и документы в соответствующий Земельный отдел Муниципального суда на регистрацию прав собственности Покупателя, в чем Покупателю выдается удостоверительная квитанция с входящим номером. Окончательная регистрация может занять от нескольких недель до года.

Следует отметить, что неизбежными являются потери при конвертации валюты. Расчеты за недвижимое имущество между резидентами Хорватии, а также если один из участников сделки является резидентом Хорватии, проводятся исключительно в национальной валюте, в то время, как все цены номинированы в ЕВРО. Это означает, что Продавец объекта, как правило, требует перечисления ему такой суммы в кунах, которая позволит приобрести ЕВРО в размере покупной стоимости объекта.

Ориентировочно через 1-3 месяца после заключения сделки Покупатель получает от налоговых органов Хорватии извещение на оплату 5%-го налога на переход права собственности. Копия Основного договора направляется нотариусом в налоговые органы, поэтому уплата налога является неизбежной.

При вычислении налоговой базы налоговые органы могут руководствоваться не только суммой, прописанной в договоре купли-продажи, но и средней рыночной ценой реализации объектов подобного рода в Хорватии в течение последнего года.

Срок уплаты налога может быть отодвинут до момента регистрации нового собственника в Земельном отделе Муниципального Суда (в Хорватии создан электронный реестр прав собственности на недвижимое имущество - по номеру соответствующего объекта Вы можете получить все сведения о нем, о его собственнике и обременениях на сайте www.pravosudje.hr).

Инкорпорация юридического лица также поможет Вам разрешить проблемы миграционного плана – учредителю компании, имеющему более 51% долей в собственности, предоставляется Вид на жительство (статус временного пребывания сроком до 1 года) в этой стране.

По Вашей просьбе мы предоставим Вам полный расчет Ваших затрат на приобретение недвижимого имущества в Хорватии, включая уплату всех налогов, комиссии агентства, а также расходов на регистрацию хорватской компании и получение вида на жительство в Хорватии.

Москва
Здравствуйте.
В семье 4 человека, все из которых совершеннолетние. Все прописаны в однокомнатной квартире, семья стоит на очереди на жилье с 88 года. Что будет с очередью если родители разведутся?
Москва
Здравствуйте! В новостройке нравиться определённая квартира (дом кирпичный, построен на 80%). Компания инвестор-застройщик предлагает заключить:-предварительный договор купли-продажи, почти типовой, но с ущемлением прав Покупателя(разрешение на застройку получено до выхода 214 ФЗ, договор долевого участия не заключается);-договор о предоставлении беспроцентной ссуды этой компании (с рассрочкой выплаты за квартиру+проценты). В этих 2 договорах нет ссылки друг на друга. Лучшая часть квартир передана в распоряжение города. Строительство идёт без отставания от графика. Как в данном случае поступить? Заключать договор или нет?

Партнеры


На правах рекламы