28.07.2008 - Что делать с проблемной долей в квартире? Может быть, продать долю?

Что делать с проблемной долей в квартире? Может быть, продать долю?

Вы получили наследство в виде доли в квартире: хотите продать, а другой сособственник не хочет. Предлагаете ему купить, а он не желает платить нормальные деньги. Вы хотите в квартиру въехать и жить, а он не пускает. Что делать? Получается, что есть у Вас доля в квартире, а Вам от этого никакого проку. Только нервы и траты на квартплату, а ещё и на адвокатов

Вторая история

У нас был такой показательный случай: умер мужчина - алкоголик, живший в однокомнатной квартире в центре. После его смерти оказалось, что у него трое наследников, сын и дочь от первого брака, а ещё вторая жена, которая хотя с ним и не жила, но всё равно законной женой была.

У всех этих наследников по закону были равные права, и все они - наследники первой очереди. Завещания мужчина не оставил. Все наследники вступили в наследство вовремя и получили абсолютно равные доли, то есть каждый получил по одной трети доли квартиры.

Приходит вторая жена наследница в квартиру, а там уже дочка от первого брака счастливо с мужем молодым живут и её в квартиру не пускают. Она требует, права качает.

– А если хотите в квартире жить, – говорит пожилая вторая жена – то купите мою долю!

Посоветовались дочь покойного с мужем, а потом и братом, согласились на мачехино предложение, но предложили далеко не рыночную цену. Сказали, что больше не готовы дать, а такую долю никто дороже них не купит. Предложили они сто пятьдесят тысяч рублей, хотя полная стоимость квартиры в центре была почти пять миллионов! То есть одна треть доли составляла свыше полутора миллиона рублей, а они хотели выкупить долю за десятую часть.

И что было делать старушке? Она была бездетная и помочь ей было решить проблему с долей совсем некому. Оставалось или соглашаться, или продавать долю так, как она есть.

Пожилая дама понимала, что никто больших денег за такую долю не даст. Но и обидно ей было продавать долю детям покойного мужа за бесценок.

Обратилась она к риэлторам и юристам и в результате нашла покупателей с нашей помощью, которые согласились выкупить её долю, пусть и не за полную стоимость трети доли квартиры, но заплатили вдвое больше предприимчивых молодых сособственников.

Радостная старушка, получив деньги, ждала возмездия, которое скоро обрушится на её обидчиков! А молодые сидели и думали, что ничего старушка не сможет, поскольку у них преимущественное право на покупку доли есть.

Расскажем Вам о преимущественном праве покупки доли: Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. (Ниже приводится текст ст. 250 ГК РФ).

Исходя из данной нормы, если эта старушка хотела продать свою долю в проблемной квартире, а ей другими сособственниками созданы условия, что дорого она её продать не может, то даже если она находила покупателя за относительно небольшие деньги, то за эти же самые небольшие деньги в первую очередь были вправе купить её оппоненты! А ей этого как раз и не хотелось. Она понимала, что если она теряет в деньгах, то пусть проблема у этих наследников останется или даже станет больше. Но как обойти предписание этого закона?

А выход был в виде 2-х вариантов:

1) Дарственная, при которой деньги неофициально платятся;

2) Залоговая схема.

В первом варианте собственник доли дарит свою долю, а взамен получает деньги. При этом бывает, что покупатель просит расписку на всякий случай, если вдруг сделку суд признает потом недействительной. Но это бывает не так часто.

При дарении никакого преимущественного права у других сособственников нет.

Во втором случае собственник заключает договор займа с покупателем доли, по которому официально получает деньги в полном объеме. А потом подписывается отступное, где займодатель отказывается от своих денег, данных в долг, а заёмщик (продавец доли) передаёт взамен в собственность свою долю займодателю.

При такой схеме всё выглядит значительно лучше, потому что все деньги переданы официально и открыто, никакого права преимущественного на покупку доли у сособственников тоже нет. Единственный непростой момент – двойная регистрация. Сначала регистрируется залог доли квартиры в Федеральной регистрационной службе, а после соглашения об отступном.

Но всё равно схема великолепная.

И эта несчастная собственница проблемной доли так и передала свою долю квартиры.

Дети покойного были в бешенстве! Упрекали покупателя, что он воспользовался несчастным положением старушки, которую они так замечательно загнали в угол, что она продала свою долю. Но сделать они уже ничего не смогли. Ведь новые покупатели доли квартиры, и взяли долю, чтобы заставить их потом либо продать всю квартиру, либо выкупить их долю. Так и пришлось этим горе-наследникам, которые не постеснялись мучить старушку, выкупать долю уже по рыночной цене, чтобы всё не потерять.

Почему не потерять? Об этом мы расскажем в следующей статье.

Гражданский Кодекс РФ

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Жилищный Кодекс РФ

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Хотите продать проблемную долю в квартире? Обращайтесь к профессиональным юристам Группы Компаний «Правовая защита» по телефонам: (495) 691-38-72, (495) 782-76-77, (495) 787-75-07.


Санкт-Петербург
Сыну исполнилось 14 лет. Пришло извещение по налогу на имущество, т.к. он является владельцем части нашей общей квартиры. Правомочно ли это?
Красногорск
Добрый день! Ситуация такова: 8 лет назад был заключен договор на покупку жилья в Красногорском районе, дом до сих пор не сдан в эксплуатацию, хотя стоит полностью готов, строительная компания ведет процесс банкротства и хочет выставить дом за долги. Есть решение суда, о том что дольщики являются собственниками жилья. Но дальше дело не двигается. Дом стоит "недостроенным", люди в подвешанном состоянии. Вы можете что-нибудь посоветовать, как действовать дальше?

Партнеры


На правах рекламы